Exonération de plus-value immobilière au titre de la cession de la résidence principale : pas de durée minimale d’occupation avant la cession du bien.

Aux termes de l’article 150 U, II.1° du CGI la plus-value immobilière au titre de la cession de la résidence principale est exonérée. Sont considérés comme résidences principales, au sens de l'article 150 U, II-1° du CGI, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année.

Les disposition de cet article n’imposent pas de durée minimale d’occupation avant la cession du bien. Il est jugé qu’une occupation brève, en l’occurrence trois mois, est valable dès lors qu'elle est effective.

Au cas particulier, à l'issue d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a remis en cause l'exonération de plus-value de cession immobilière dont avaient bénéficié les contribuables sur le fondement du 1° de l'article 150 U du code général des impôts, à l'occasion de la vente d'une maison d'habitation présentée comme leur résidence principale.

Les contribuables avaient cédé un bien immobilier le 14 février 2014 se plaçant sous le bénéfice de l’exonération au titre de la cession de la résidence principale. L’administration fiscale, ayant estimé que le bien cédé ne constituait pas la résidence principale des cédants, a remis en cause le bénéfice de cette exonération.

Les contribuables ont soutenu à titre subsidiaire, devant le tribunal administratif, qu'ils pouvaient bénéficier de l'exonération pour première cession d'un logement autre que la résidence principale prévue au 1° bis du II de l'article 150 U.

En effet, aux termes de l’article 150 U, II.1°bis du CGI, lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, et à la condition qu'il procède au remploi du prix de cession de sa résidence secondaire, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale, la plus-value de cession de la résidence secondaire est exonérée. Ainsi, les plus-values réalisées au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale sont exonérées à la double condition que le cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession et qu'il remploie le prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession que le cédant remploie à l'acquisition ou la construction de son habitation principale, et en cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement.

Si le tribunal administratif a confirmé que les cédants ne pouvaient se prévaloir de l’exonération au titre de la cession de leur résidence principale, il leur a cependant accordé la décharge des impositions supplémentaires au motif que ceux-ci pouvaient se prévaloir de l’exonération au titre de la première cession de leur résidence secondaire sous condition de remploi (CGI art. 150 U, II.1°bis)

L’administration a fait appel pour manquement aux conditions qui ont trait au caractère facultatif de cette exonération et à l’obligation de remploi dans les 24 mois dans l’acquisition de la résidence principale. En effet, le remploi du prix de cession dans l’acquisition de la résidence principale n’était pas intervenu dans les 24 mois de la cession, de sorte que les cédants ne pouvaient pas bénéficier de cette l’exonération.

La Cour d’appel, après avoir indiqué qu’il lui appartient, lorsqu’elle est saisie par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner le moyen invoqué à titre principal par les contribuables, tant en première instance qu'en appel, a rejeté l’appel de l’administration.

En effet, concernant la demande principale des contribuables de pouvoir bénéficier de l’exonération au titre de la cession de leur résidence principale, la Cour relève que les contribuables ont occupé le logement en litige de mi-octobre ou début novembre 2013 au 1er février 2014, date à laquelle ils ont pris à bail un autre logement, avant la signature de l'acte de vente de leur maison intervenue le 14 février 2014 ; si la consommation d'électricité est très faible au cours de la période d'occupation en litige, la consommation d'eau, en revanche, relevée au titre de la même période, soit 46 mètres cubes, est comparable à celle relevée dans le logement précédemment occupé par les contribuables et cohérente avec la composition de la famille. La Cour indique que la circonstance qu'un compromis de vente du bien ait été signé dès le 13 novembre 2013 est, par elle-même, sans incidence sur la réalité de l'occupation et qu’il ne résulte, par ailleurs, pas de l'instruction que les contribuables  aient eu un autre logement à leur disposition au cours de la période en litige.

La Cour conclut que dans ces conditions, alors que les dispositions du 1° de l'article 150 U du code général des impôts n'imposent pas de durée minimale d'occupation avant la cession du bien immobilier, il est suffisamment établi que les contribuables avaient effectivement, quoique brièvement, fixé leur résidence principale dans le bien à la date de la cession, et que par conséquent, ils étaient fondés à se prévaloir de l'exonération de la plus-value de cession de cette résidence principale.

L’appel de l’administration a donc été rejeté.

A noter qu’il avait déjà été jugé que n'est pas, en tant que telle, susceptible de remettre en cause le bénéfice de l'exonération d'imposition de la plus-value prévue par les dispositions de l'article 150 U, II-1° du CGI, la seule circonstance que l'occupation de la résidence principale, d'une durée de huit mois et demi, ait été brève (CAA Paris 21-2-2018 n° 17PA00527).

Il faut que logement soit la résidence principale du cédant au jour de la cession, ce qui exclut de l'exonération, les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu'ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n'ont plus cette qualité au moment de la vente.

CAA Lyon 19 août 2021, n°19LY01666.

Arnaud Soton

Avocat Fiscaliste

Professeur de droit fiscal

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